住宅選びの際に見るべきポイント
耐用年数で見る建物の寿命
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住宅選びの際に見るべきポイント
耐用年数で見る建物の寿命


住宅選びの際に考えておきたいこと
皆さんは住宅選びの際にどのようなところに目を向けますか?
例えば、マンションか戸建か?!はたまた新築か中古か?!たくさんの選択肢の中で悩んでいる方であれば、自分のライフスタイルはもちろん、物件の資産価値、立地条件、子どもの有無…など様々な条件を比較しながら検討されますよね。
しかし新築でも中古でも気になる点は、やはり建物の「寿命」ではないでしょうか。
購入した住宅に長く住みたい!と誰もが思うはずです。
今回は「建物の耐用年数」について、特にマンションの寿命についてお伝えします。



マンションの現状
国土交通省の報告書によると、日本国内における築30年以上のマンションは年々増加しており、老朽化マンションに関しては今後急激に増加することが見込まれています。

出典:国土交通省「老朽化マンションの建替え等の現状について」資料より一部抜粋

約10年後の2033年には築40年超のマンションが264万戸にものぼる予定です。

建物の寿命はどう決まる?
建物の寿命は、いろいろな観点から決まっていきます。そもそもマンションや戸建に100年、200年と住めるものなのでしょうか?

建物の寿命を決めるために考慮するポイントは、大きく分けて3点ありますが、それぞれ見ていきましょう。

Ⅰ.耐震性
日本は地震がとても多い国です。様々な震災を経験するなかで、耐震基準が厳格化されていきました。大きく変化したのは、1981年6月1日に新耐震基準が定められた事です。
耐震基準とは、建物を設計する上で、どれくらいの地震に耐えることが出来るかという基準を示したものです。

新耐震基準に関しては、一度の大きな揺れだけではなく、繰り返す余震にも耐えられる強さが必要です。
実際に1995年に起きた阪神・淡路大震災は、震度7を記録しましたが、国土交通省によると、【旧耐震基準で建てられた建物に被害が集中していた】というような調査結果があります。
耐震性を考えて選ぶのであれば、新耐震基準で建てられた建物を選ぶことが大切です。
また、大規模地震が頻繁に発生する日本では、旧耐震基準で建てられた中古住宅が選ばれにくく、売却しにくいのが実状です。

Ⅱ.耐用年数
耐用年数とは何かをご存じですか?
耐用年数とは、対象の資産を使用できる「期間」のことをいいます。税法上の評価基準によれば、鉄筋コンクリート造の建物(一般的にマンション)と木造住宅(一般的に戸建)の法定耐用年数は以下の通りです。

参考:国税庁『令和3年分確定申告書等作成コーナーよくある質問』より抜粋して作成

しかし、法定耐用年数が過ぎたからといって住めなくなるわけではなく、売却や投資運用を行う際の減価償却の指標に使われます。毎年減価償却費として計上し、最終的に『償却がゼロ=建物の価値がゼロ』になるのが、鉄筋コンクリート造の建物であれば47年ということです。
耐用年数が長いということは、寿命を考える1つの材料にもなりますね。

Ⅲ.メンテナンス
建物にはやはりメンテナンスが欠かせません。
近年に建築されたマンションであれば、【長期修繕計画書】が作成されており、定期的にメンテナンスが行われています。
一方で、築年数の古いマンションの中には長期修繕計画が存在せず、劣化が進んで不具合が発生してから修繕をしている建物もあるようです。
こういった物件は手入れが行き届いていない箇所が多いため、建物の寿命が短くなる原因にもなります。(戸建の場合も同じことが言えます。)
早いうちから、計画的かつ適切なメンテナンスが施されないと、外壁や躯体がどれだけ頑丈に建てられていても意味がありません。

住宅ローンを組む際の注意点
住宅ローンの借入期間は、35年間で組むことが多いです。しかし築年数の古いマンションを購入する場合には、年齢にかかわらず、借入期間が短くなる可能性があります。
なぜなら、ローン審査において、耐用年数と築年数との差で借入期間が設定されることもあるからです。(例えば、築30年のマンションの場合、47年-30年で17年間しかローンが組めない事も…)
借入期間が短くなるということは、月々の支払い負担が増えるので注意する必要があります。        

※各金融機関によって異なるので必ずご確認ください※

建物の寿命は、いろいろな観点から考慮されるものだとお分かりいただけたかと思います。
耐用年数だけが建物の寿命ではない』ということは頭に入れておきましょう。

まとめ
建物の寿命は以上の3つのポイントにとても影響を受けます。
躯体部分と設備部分では、それぞれの寿命も異なるため、建物自体の寿命は一概には言えません。建物を支える骨組みにあたる躯体部分だけでなく、寿命の短い設備部分などの定期的なメンテナンスを行ってきたかどうかも建物の寿命に大きく影響してくるので、特に中古マンションを検討の際は必ず【長期修繕計画書】を確認しましょう。
→ライフアップサロン大阪の過去のコラムにて『長期修繕計画』について詳しく解説していますので、ぜひそちらもご覧ください☆

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